01/02/2010 - Cerca de 50 mil contratos de financiamento da casa própria firmados em 1990 pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) vencerão este ano. Eles foram assinados em 1990 e parcelados em 20 anos, mas não contam com a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Por isso, os próprios mutuários – público que recebeu do banco recursos para financiar um imóvel – deverão agora arcar com um saldo residual, que em determinados casos pode passar de três vezes o valor do imóvel.

A dívida gerada ao final da quitação de todas as parcelas do contrato surge devido a um descompasso na forma de correção das prestações e do saldo devedor, composto por uma parte da dívida que ainda não foi paga. Enquanto as prestações eram corrigidas pelo Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP), ou seja, pelo mesmo índice que corrigia o salário do mutuário, o saldo devedor era corrigido pelos índices da poupança. O cálculo do índice da poupança soma Taxa Referencial (TR) e juros mensais. Em junho de 1994, por exemplo, a TR passou de 46%.

Essa diferença fez com que o valor das parcelas pagas não fosse suficiente para, ao mesmo tempo, liquidar a dívida. Os mutuários que possuem contratos com a cobertura do FCVS não têm problemas com o saldo residual, pois ele fica automaticamente liquidado após o pagamento da última prestação. O FCVS foi criado pelo extinto Banco Nacional de Habitação (BNH) e extinto em 1993. Para usá-lo, o mutuário deveria contribuir mensalmente com o valor correspondente a 3% do montante da dívida.

Segundo o diretor do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, o problema não é só de mutuários com contratos assinados em 1990. “Mutuários que tenham contratos assinados de 1989 a 1997 dentro do SFH, cujas prestações são compostas pela equivalência salarial e que não tenham a cobertura do FCVS, devem consultar o Instituto”, alerta. Tardin acrescenta que, a partir de 1989, os contratos da classe média quase não possuem a cobertura do FCVS. Assim, diante do valor elevado do saldo residual, “o mutuário passa a não ter outra opção a não ser a judicial, e quanto antes procurar o instituto para analisar o contrato, melhor”.

A maioria dos contratos do SFH desse período prevê que o saldo residual pode ser refinanciado na metade do tempo de financiamento do imóvel e sob as mesmas condições. Ou seja, além de pagar uma prestação muito alta, que quase sempre ultrapassa a renda mensal do mutuário, os mesmos índices de correção incidem sobre as parcelas e a dívida. Se o saldo residual não for quitado ou renegociado com o banco que fez o financiamento, o imóvel pode ir a leilão. Esse procedimento pode ser adotado a partir da terceira parcela de inadimplência. O casal Edson e Marília Santos assinou um contrato pelo SFH em 1990. Terminaram de pagar, este ano, as parcelas de cerca de R$ 270 e já receberam a primeira parcela de cerca de R$ 10 mil, referente a um saldo residual de mais de R$ 300 mil. “Nós estamos desesperados, porque não atrasamos uma prestação e acabamos com essa dívida. Ainda vamos decidir o que fazer”, explica Marília.

Para Tardin, a melhor maneira de fazer a cobrança do saldo residual é pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre), onde cada prestação também paga uma parcela da dívida, liquidando, aos poucos, esse saldo devedor. Esse é um dos mecanismos que está sendo utilizado pelo projeto Ô de Casa, criado em 2005 pela Empresa Gestora de Ativos (Emgea) para renegociar mais de 180 mil contratos sem cobertura do FCVS assinados por bancos públicos. É a Emgea que gerencia os contratos antigos do SFH assinados pela Caixa Econômica Federal e por bancos estaduais que faliram.

Além do Sacre, o projeto propõe a renegociação com a concessão de descontos em função das condições particulares de cada contrato, levando em consideração, por exemplo, o valor atual do imóvel. Também propõe a extinção da equivalência salarial, procura tornar compatível a nova prestação com a capacidade de pagamento do mutuário e permite que este utilize o saldo ou conta vinculada do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar a dívida, desde que preenchidos os requisitos do Fundo. Hoje, o saldo residual total dos contratos sem a cobertura do FCVS gerenciados pela Emgea é de aproximadamente R$ 9 bilhões.

Ao contrário do que aconselha o Ibedec, a Emgea não acredita que a uma solução judicial seja a melhor para o mutuário. Segundo a empresa, o custo do processo é alto, o resultado é demorado – em média oito anos –, e nem sempre a conclusão do processo é em benefício do mutuário, pois a dívida a ser paga pode ser maior do que a proposta feita pela Emgea. No Distrito Federal (DF) quase 4,5 mil mutuários aderiram ao projeto Ô de Casa e restam cerca de 3,4 mil contratos em condições de aderir, basta procurar uma agência da Caixa.